02.12.2016

Отношения пожизненного содержания с иждивением отличаются высокой социальной значимостью. Именно договор пожизненного содержания с иждивением является одним из удобных способов (а иногда единственной возможностью) обеспечить себе достойное существование посредством долгосрочного, стабильного и юридически гарантированного получения натуральных рентных выплат, ощутимо дополняющих или заменяющих иные источники средств на текущее жизнеобеспечение, а также регулярного ухода.

Однако несмотря на свою социальную направленность, данный вид сделок (в отличие от купли-продажи или дарения) не получил широкого распространения.

Вероятно, что в значительной степени это связано с незнанием большинством граждан юридической природы договора пожизненного содержания с иждивением, являющегося разновидностью договора ренты.

Что же это за договор и каковы правовые последствия его заключения?

В соответствии со статьей 601 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Из данного определения следует, что сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель и плательщик ренты.

Получателями ренты, как правило, являются одинокие, больные, малоимущие граждане пенсионного возраста.

Вместе с тем получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением необязательно должен быть нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья – им может выступать любое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации. При этом получателей ренты может быть несколько – помимо самого собственника отчуждаемого недвижимого имущества, получателями ренты могут быть также названные им третьи лица.

Плательщиком ренты может выступать как гражданин, так и юридическое лицо, а также публичные субъекты, такие, как государство и органы местного самоуправления, от лица которых действуют соответствующие органы, создающие специальные службы, оказывающие одиноким гражданам и инвалидам социальные услуги, которые определяются договором пожизненного содержания с иждивением.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое).

В соответствии со статьей 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В таких случаях к отношениям сторон договора пожизненного содержания с иждивением по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже или о договоре дарения (соответственно) постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество отчуждается получателем ренты взамен регулярного гарантированного пожизненного ухода и содержания.

Что же включает в себя такое содержание?

Согласно статье 602 ГК РФ к обязанностям плательщика ренты может относиться обеспечение потребностей получателя ренты жильем, питанием, одеждой, а также уходом, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. В договоре также могут быть предусмотрены рентные платежи и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

После заключения договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может остаться проживать в том жилом помещении (или его части, например, конкретной комнате в квартире), которое он передал по договору ренты. В случае необходимости и по согласию получателя ренты ему может быть предоставлено другое жилье, которое должно соответствовать требованиям, установленным жилищным законодательством. При этом право получателя ренты на проживание в определенном жилом помещении сохраняется даже в случае отчуждения этого помещения в собственность третьего лица.

Юридические гарантии по пользованию жилыми помещениями граждан, которые в них проживают на основании договора пожизненного содержания с иждивением, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации, в соответствии с которым такие граждане пользуются помещением наравне с собственником до истечения срока действия договора, то есть пожизненно.

Следует учитывать, что указанный в законе перечень услуг, предоставляемых по договору пожизненного содержания с иждивением, не является исчерпывающим. Это могут быть и иные, не указанные в статье 602 ГК РФ услуги, такие, как обеспечение получателя ренты лекарствами, необходимой помощью по хозяйству, выполнение каких-либо работ в его интересах и т. д.

Виды и объем содержания могут меняться в зависимости от ситуации и потребностей получателя ренты.

Однако в обязанности плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением не входит исполнение любой прихоти получателя ренты. Поэтому во избежание каких-либо конфликтов и недопонимания, которые, в свою очередь, могут выливаться в конфликты правового характера, необходимо все обязанности плательщика ренты прописать в договоре и обозначить сумму, в пределах которой будет исполняться обязательство.

Подробное определение условий снижает вероятность того, что в дальнейшем возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания.

Хотя положения ГК РФ не требуют от плательщика ренты личного исполнения обязанности по предоставлению содержания, судебная практика указывает на то, что исполнение данных обязанностей третьим лицом (но за счет плательщика ренты) может производиться только с согласия получателя ренты, которое должно быть предусмотрено в договоре.

По общему правилу выплата ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусматривает натуральную форму, однако в том случае, если получатель ренты не нуждается в уходе, договором может быть предусмотрена возможность замены пожизненного содержания с иждивением на денежные выплаты.

То есть если это предусмотрено в договоре, то возможна замена пожизненного содержания получателя ренты на периодические платежи в тех размерах, которые указаны в договоре. Такие платежи должны быть именно периодическими (разовые выплаты не допускаются), их оплата происходит до конца жизни получателя ренты (у наследников получателя ренты нет права на получение этих платежей).

Поэтому одним из существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением является указание стоимости содержания в месяц и стоимость всего объема содержания, соизмеримой стоимости передаваемого недвижимого имущества. Без согласования данного условия договор считается не заключенным.

При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Что касается формы договора пожизненного содержания с иждивением, то в силу статьи 584 ГК РФ он подлежит обязательному нотариальному удостоверению (только с момента нотариального удостоверения договор считается заключенным), а в том случае, если он заключен до 01.03.2013, на него также распространяется требование о государственной регистрации сделки в органе, осуществляющем функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на территории Вологодской области это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области).

Вместе с тем вне зависимости от даты заключения договора переход права собственности на недвижимое имущество, передаваемое получателем ренты в собственность плательщика ренты, подлежит обязательной государственной регистрации.

Однако следует отметить, что приобретаемое плательщиком ренты право собственности на недвижимое имущества не является безусловным – в силу статьей 586, 587 ГК РФ переданное по договору пожизненного содержания с иждивением имущество обременяется рентой, а также правом залога получателя ренты на это имущество.

Такое обременение означает, что собственник имущества, плательщик ренты может отчуждать, сдавать в залог имущество или совершать с ним другие сделки только с предварительного письменного согласия получателя ренты.

При этом в случае отчуждения плательщиком ренты обремененного имущества его обязанности по договору пожизненного содержания с иждивением переходят к приобретателю имущества, который не может освободиться от этого обременения, даже если он не был осведомлен о его наличии.

Законодательно закреплено, что обязательство по пожизненному содержанию с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то со смертью каждого из них договор прекращается только в части этого получателя ренты.

Смерть же плательщика ренты не является основанием для прекращения договора пожизненного содержания с иждивением – обязанности по содержанию получателя ренты переходят к наследникам умершего, в связи с чем они автоматически становятся плательщиками ренты.

Еще одним основанием прекращения договора пожизненного содержания с иждивением является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств в виде систематического невыполнения условий договора или нарушения своего обязательства, влекущего за собой какие-либо негативные последствия для получателя ренты.

К таким нарушениям можно отнести, например, просрочку выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты; признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором и др. Данные нарушения можно подтвердить различными доказательствами: претензиями, составленными получателем ренты после каждого нарушения; чеками, если получатель ренты покупал какие-либо продукты и вещи, которые по договору должен приобретать плательщик ренты; показаниями свидетелей и т. д.

В указанном случае получатель ренты может потребовать расторжения договора и возврата ему недвижимого имущества, переданного по договору пожизненного содержания с иждивением, либо выплаты ему выкупной цены, указанной в договоре (если цена выкупа в договоре отсутствует, стороны могут сами ее назначить или принять сумму, соответствующую годовой сумме подлежащей выплате ренты).

Плательщик же ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с осуществлением содержания получателя ренты.

Обязательство по пожизненному содержанию с иждивением может быть также прекращено совпадением должника и кредитора в одном лице – когда умирает плательщик ренты, а его наследником является получатель ренты.

Случаи расторжения договора пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты или его наследников встречаются довольно часто.

Бывает, что получатели ренты заблуждаются относительно природы (существа) заключаемого договора, что является основанием для обращения в суд с требованием о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности.

Кроме того, наличие тесной связи между плательщиком ренты и ее получателем предполагает личностный характер, непосредственный контакт, который порой может длиться десятилетиями, в связи с чем между ними могут возникать конфликты, недопонимание, взаимные обвинения, результатом которых, как правило, является расторжение сделки.

Поэтому очень важно при подписании договора серьезно подойти к его составлению и в дальнейшем (при исполнении договора) тщательно отслеживать все расходы и сохранять документы, подтверждающие их:

- все деньги, которые плательщик передает получателю ренты, необходимо подтверждать документально, писать расписки, пересылать почтовым переводом или через банк;

- сохранять все квитанции об оплате коммунальных платежей, медицинских услуг и др.;

- покупать продукты через магазины, в которых осуществляется доставка на дом;

- периодически брать с получателя ренты заявления о выполнении обязательств по договору (что они выполнены в полном объеме и претензий он не имеет) и т. д.

Заключать договор лучше лично, а не через представителя. При заключении договора по доверенности, когда плательщик ренты может быть даже не знаком с ее получателем, обеспечение бесспорности сделки в будущем представляется маловероятным. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора.

И, конечно, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением важно помнить о всей серьезности принимаемого решения, ответственности за чужую жизнь и судьбу, а также о том, что невозможно расторгнуть данный договор, отказавшись от обязательств.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области